Prêt relais et bien pas vendu à l’échéance : que faire ?

Votre prêt relais arrive à échéance et le bien n’est toujours pas vendu ? Le prêt relais est un crédit de deux ans au maximum, soldé avec le produit de la vente : à l’échéance, le capital et les intérêts restent dus, vendu ou pas. Négociez tôt une prolongation ou une transformation en prêt classique, revoyez votre prix et votre mandat. Si la banque refuse, ne laissez pas courir l’impayé : comparez portage immobilier et prêt relais, le portage pouvant fournir les fonds pour rembourser le relais tout en vous laissant le temps de vendre.

En bref

• Le prêt relais dure deux ans au maximum et se rembourse avec le prix de vente du bien : si la vente n’a pas lieu, la dette reste entière.
• À l’échéance, tout se négocie avec la banque : prolongation, conversion en prêt amortissable, baisse de prix. Rien n’est garanti : tout dépend du contrat et de la banque.
• Sans paiement ni accord, l’impayé peut conduire au fichage FICP, au recouvrement et, au bout de la procédure, à la saisie immobilière du bien.
• Une vente avec complément de prix ou un portage immobilier peuvent fournir les fonds pour solder le relais, si la valeur du bien le permet.

Le prêt relais en bref : durée et remboursement à la vente

Le prêt relais sert à acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Selon les notaires de France, il dure au maximum deux ans et au minimum un mois ; l’ANIL le présente aussi comme un prêt de courte durée, deux ans au maximum, dont le remboursement repose sur le produit de la vente. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre : selon les notaires, classiquement entre 50 % et 80 %.

Trois formules existent :

• Le prêt relais sec, pour un achat d’une valeur inférieure ou égale à celle du bien en vente.
• Le prêt relais adossé à un prêt amortissable, la formule la plus courante : jusqu’à la vente, vous payez les intérêts du relais et les échéances du prêt classique, puis le relais est soldé lors de la vente.
• Le prêt relais avec franchise totale : les intérêts sont payés en une seule fois avec le capital, après la vente du bien initial.

L’ANIL insiste : il est impératif que le bien soit effectivement vendu dans le délai prévu. Pour les autres façons d’acheter avant de vendre, voyez notre guide pour acheter avant de vendre sans prêt relais.

Prêt relais après 2 ans : ce qui se passe si le bien n’est pas vendu

À la date prévue par le contrat, le prêt relais devient exigible : le capital avancé et, en franchise totale, l’ensemble des intérêts accumulés doivent être remboursés. La suite dépend de votre contrat et de la négociation avec la banque.

• Une prolongation à négocier. Les notaires indiquent qu’en cas de vente qui tarde, vous pouvez devoir négocier une prolongation ou une conversion en prêt classique. La banque n’est pas tenue d’accepter.
• Une conversion en crédit classique. Selon les notaires de France, si le bien n’a pas été vendu au bout de deux ans, la banque convertit le prêt relais en crédit principal. En pratique, cette conversion suppose que vous puissiez supporter la nouvelle mensualité en plus du crédit de votre nouveau logement : c’est souvent là que le dossier bloque.
• Des intérêts qui continuent de courir. Tant que le capital n’est pas remboursé, les intérêts prévus par le contrat continuent de s’accumuler, et une prolongation a un coût. Les notaires rappellent que le taux d’un prêt relais est souvent supérieur à celui d’un crédit immobilier classique.
• Une banque qui peut durcir sa position. Toujours selon les notaires, si le bien reste longtemps sur le marché, la banque peut exiger un remboursement, voire imposer des solutions moins favorables.

Si vous ne remboursez pas : déchéance du terme, FICP et vente forcée

Sans paiement ni accord, l’échéance non honorée devient un incident. Selon la Banque de France, il y a incident de paiement caractérisé notamment lorsque vous devez encore au moins 500 euros 60 jours après une mise en demeure pour un crédit sans échéances échelonnées, ou lorsque l’établissement prononce la déchéance du terme ou engage une procédure judiciaire. Vous disposez alors de 30 jours pour régulariser ; à défaut, l’inscription au FICP dure 5 ans au maximum.

La déchéance du terme rend toute la dette immédiatement exigible : voyez notre page sur la déchéance du terme d’un crédit immobilier. La banque peut ensuite engager le recouvrement forcé. Selon service-public.fr, une saisie immobilière permet au créancier, muni d’un titre exécutoire, de faire vendre le bien de son débiteur : le commandement de payer vaut saisie et vous laisse 8 jours pour payer. À défaut, le juge de l’exécution peut autoriser une vente amiable à un prix minimum qu’il fixe, dans un délai de 4 mois au maximum, ou ordonner une vente aux enchères. Si le prix obtenu ne couvre pas la dette, le reste demeure dû.

Avant d’en arriver là, deux protections existent. Selon economie.gouv.fr, en cas de difficulté pour rembourser un crédit immobilier et à défaut d’accord avec la banque, vous pouvez demander au juge des contentieux de la protection un délai de grâce pouvant aller jusqu’à deux ans (article L314-20 du Code de la consommation, article 1343-5 du Code civil), sans majoration ni pénalité de retard pendant ce délai. En dernier recours, la commission de surendettement peut être saisie gratuitement. L’ANIL conseille d’avertir rapidement le prêteur.

Que faire avant l’échéance : prix, mandat, prolongation, transformation

Le bon moment pour agir est plusieurs mois avant l’échéance, pas le lendemain. Dans l’ordre :

• Faire réestimer le bien. Selon l’ANIL, les estimations peuvent diverger fortement, et un prix trop élevé que le vendeur refuse de baisser fait partie des causes d’une vente qui traîne.
• Baisser le prix si nécessaire. L’ANIL rappelle que le vendeur doit accepter de réduire ses exigences si la vente n’est pas réalisée au bout d’un certain temps : chaque mois d’attente coûte des intérêts, ce qui relativise une baisse de prix.
• Revoir le mandat. Changer d’agence ou de type de mandat, élargir la diffusion : il faut des visites et des offres.
• Demander la prolongation par écrit. Joignez une estimation à jour et les offres reçues. economie.gouv.fr conseille d’écrire à la banque par lettre recommandée avec accusé de réception, en sachant qu’elle est libre de refuser.
• Étudier la transformation en prêt amortissable. Si vos revenus le permettent, convertir le relais en crédit classique vous laisse le temps de vendre. Demandez une simulation du coût total.
• Envisager la location pour aider à payer la mensualité d’un relais converti.

Si la banque refuse tout aménagement, il faut trouver des fonds sans nouveau crédit.

Vendre vite au bon prix : la vente avec complément de prix

Si vous ne tenez pas à garder l’ancien bien, la vente avec complément de prix évite de brader. Un investisseur achète le bien et verse environ 60 % de sa valeur à la signature, ce qui peut servir à rembourser le prêt relais. Vous conduisez ensuite vous-même la revente, sur une durée de 6 mois à 3 ans : le complément de prix est égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Si vous avez déjà quitté les lieux pour votre nouveau logement, aucune indemnité d’occupation n’est due.

Ses limites : c’est une vente définitive, sans droit de rachat ; les honoraires sont de 5 à 6 % TTC et tous les frais sont à votre charge ; sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû. Elle répond surtout au besoin de vendre vite sans brader, et au cas où la banque a dit non dès le départ : voyez la solution au prêt relais refusé.

Rembourser le prêt relais sans vendre tout de suite : le portage immobilier

Le portage immobilier est une vente avec faculté de rachat. Un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; vous gardez le droit de le racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Le prix sert à solder le prêt relais ; vous gagnez du temps pour vendre au prix du marché, ou pour garder le bien en le rachetant.

Les coûts sont connus d’avance : indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée et déduite du prix versé, restituée au prorata en cas de rachat anticipé, due aussi si le bien est loué ; honoraires de 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 à 3 % du prix. Aucune pénalité n’est prévue en cas de non-rachat, mais le bien reste alors à l’investisseur. Les conditions détaillées sont sur notre page portage immobilier pour un particulier.

Exemple fictif : un prêt relais remboursé par un portage

Exemple fictif et purement illustratif. Un couple a acheté sa nouvelle maison grâce à un prêt relais de 300 000 € en franchise totale, adossé à son ancienne maison estimée 700 000 €. Au bout de deux ans, elle n’est pas vendue ; par hypothèse, les intérêts accumulés atteignent 24 000 € et la banque refuse la prolongation. Le couple choisit un portage de 12 mois à 60 % de la valeur.

• Somme due à la banque : 300 000 + 24 000 = 324 000 €.
• Prix de vente à l’investisseur : 700 000 × 60 % = 420 000 €.
• Frais de notaire, par hypothèse 2,5 % : 10 500 €.
• Honoraires Alterfi, 6 % TTC : 25 200 €.
• Indemnité d’occupation, 10 % pour 12 mois, payée d’avance : 42 000 €.
• Somme nette versée : 420 000 − 10 500 − 25 200 − 42 000 = 342 300 €, soit 342 300 − 324 000 = 18 300 € après remboursement du relais.

Huit mois plus tard, un acheteur propose 670 000 €. Le couple rachète à 420 000 €, plus les frais et loyaux coûts, et revend : il lui reste 670 000 − 420 000 = 250 000 € avant ces frais et ceux de la revente, plus la part d’indemnité non consommée, 42 000 × 4 / 12 = 14 000 €. Coût du portage sur la période : 10 500 + 25 200 + 42 000 − 14 000 = 63 700 €, plus les frais et loyaux coûts. C’est cher, à comparer avec une vente précipitée sous le prix du marché.

Le portage ne convient pas à tous : le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 € ; le prix versé, au plus 60 % de la valeur, doit couvrir le prêt relais, ce qui exclut un relais accordé à 80 % ; la mise en place prend 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, il faut donc s’y prendre avant l’échéance ; et sans vente ni rachat dans le délai, vous perdez le bien. Pour comparer avec un réméré classique, lisez vente à réméré ou prêt relais.

FAQ

Que se passe-t-il avec un prêt relais après 2 ans ?
Le prêt relais dure deux ans au maximum. À l’échéance, il doit être remboursé, que le bien soit vendu ou non. Selon les notaires de France, la banque peut alors convertir le relais en crédit principal ; une prolongation peut aussi se négocier. À défaut d’accord et de paiement, l’impayé peut mener au FICP puis au recouvrement forcé.

Comment rembourser un prêt relais sans vendre ?
Trois pistes : la transformation en prêt amortissable si vos revenus le permettent, l’épargne ou une aide familiale, ou une opération sur le bien lui-même. Le portage immobilier repose sur une vente entre 42 % et 60 % de la valeur du bien ; le prix, net de l’indemnité d’occupation payée d’avance, des honoraires et des frais de notaire, peut solder le relais, tout en vous laissant le droit de racheter le bien.

Que se passe-t-il si on ne vend pas avec un prêt relais ?
La dette reste due et les intérêts continuent de courir. La banque peut accepter une prolongation ou une conversion, ou exiger le remboursement. En cas d’impayé, elle peut prononcer la déchéance du terme, demander votre inscription au FICP et engager une saisie immobilière.

Peut-on prolonger un prêt relais ?
Oui, si la banque l’accepte : rien ne l’y oblige. Faites la demande par écrit avant l’échéance, avec une estimation récente. Une prolongation coûte des intérêts et des frais.

Prêt relais : un exemple concret ?
Exemple fictif : prêt relais de 300 000 € sur deux ans pour une maison estimée 700 000 €. Vendue avant l’échéance, elle permet de solder le relais et ses intérêts sur le prix ; invendue, les 300 000 € et les intérêts restent dus (voir l’exemple de portage ci-dessus).

Le prêt relais peut-il être transformé en prêt classique ?
Oui, c’est une issue possible : selon les notaires, sans vente au bout de deux ans, la banque convertit le relais en crédit principal. Cela suppose une capacité de remboursement suffisante pour cumuler cette mensualité avec celle du crédit du nouveau logement.

Conclusion

Un prêt relais qui arrive à échéance sans vente ne se règle pas tout seul : réestimez le bien, ajustez le prix et le mandat, négociez par écrit bien avant la date. Si la banque refuse, agissez avant l’impayé. Selon votre projet, une vente avec complément de prix ou un portage immobilier à la place du prêt relais peut fournir les fonds pour rembourser la banque et vous laisser le temps de vendre au juste prix.