Acheter avant de vendre sans prêt relais : les solutions

Pour acheter avant de vendre sans prêt relais, il faut soit synchroniser les deux ventes, soit trouver ailleurs l’argent que le bien actuel n’a pas encore rapporté : apport personnel ou familial, ou vente du bien à un investisseur avec complément de prix, en vente à réméré ou en portage. Le prêt relais reste la voie bancaire classique, mais il dépend de votre solvabilité et suppose de vendre dans un délai court. Cette page compare chaque option : pour qui, quel coût, quel risque principal.

En bref

• Acheter avant de vendre sans prêt relais est possible avec un apport suffisant, une vente préalable bien calée ou une vente du bien actuel à un investisseur.
• Le prêt relais est un crédit de courte durée, deux ans au maximum selon l’ANIL, remboursé par le produit de la vente du bien.
• Vente avec complément de prix, vente à réméré et portage versent à la signature une partie de la valeur du bien, sans capacité d’emprunt exigée.
• Ces trois opérations concernent un bien d’au moins 300 000 € situé en France et coûtent l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais d’acte.

Acheter avant de vendre : le problème du calendrier et du double financement

Changer de logement oblige à faire coïncider deux opérations : acheter le nouveau bien et vendre l’ancien. Quand le bien convoité se présente avant l’acquéreur, l’argent de la vente manque au moment où le vendeur l’attend.

Deux difficultés se cumulent alors :

• le calendrier : la vente du bien actuel peut tarder, et le vendeur du bien convoité n’attendra pas ;
• le double financement : il faut payer le nouveau bien sans le prix de l’ancien, parfois en remboursant encore le crédit en cours.

Le prêt relais et ses limites

Selon les notaires de France, le prêt relais est un crédit accordé à un propriétaire qui souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. Il avance classiquement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente. Sa durée est généralement de 12 à 24 mois ; l’ANIL le décrit comme un prêt de courte durée, deux ans au maximum, remboursé par le produit de la vente.

• Pour qui : l’emprunteur solvable. Pour tout crédit immobilier, service-public.gouv.fr indique que la banque doit consulter le FICP et vérifier que le taux d’endettement n’est pas supérieur à 35 %.
• Coût : selon les notaires, le taux d’un prêt relais est souvent supérieur à celui d’un crédit immobilier traditionnel, et des frais complémentaires (assurance, garantie, frais de dossier) s’ajoutent.
• Risque principal : vendre trop tard ou trop bas. L’ANIL rappelle que même si le bien est vendu moins cher qu’espéré, le produit de la vente doit suffire à rembourser le prêt. Les notaires indiquent que si le bien n’a pas été vendu au bout de deux ans, la banque convertit le prêt relais en crédit principal.

Formules et motifs de refus sont détaillés dans nos comparatifs vente à réméré ou prêt relais et portage immobilier ou prêt relais.

Vendre d’abord : condition suspensive et ventes le même jour

La Chambre des notaires de Paris décrit deux façons de lier les deux opérations.

Lier l’achat à la vente de votre bien

Si un acquéreur de votre bien est trouvé et que le vendeur du nouveau bien l’accepte, vous pouvez stipuler en condition suspensive la signature de la vente de votre logement. Si votre acquéreur fait défaut, votre nouvel achat reste sans suite. Les notaires parisiens précisent que de nombreux vendeurs refusent une telle condition. Sans acquéreur, il est impossible de conditionner le nouvel achat à la vente du bien.

Signer les deux ventes le même jour

Si les deux ventes interviennent le même jour, le prix de la première paie la seconde. Les lieux doivent alors être libérés en amont : les clés sont remises lors de la vente, logement vide de meubles.

• Pour qui : le propriétaire dont le bien trouve vite preneur.
• Coût : aucun financement ; au plus, un logement de transition si la vente précède l’achat.
• Risque principal : perdre le bien convoité si son vendeur refuse la condition.

Autre solution que le prêt relais : vendre à un investisseur

Trois opérations donnent accès à une partie de la valeur du bien avant sa vente à un tiers. Ce ne sont pas des crédits : le bien est vendu, chez le notaire, à un investisseur avec lequel Alterfi met le propriétaire en relation.

L’avance sur vente par la vente avec complément de prix

La vente avec complément de prix est une vente définitive à un premier prix, autour de 60 % de la valeur. Vous conduisez ensuite vous-même la revente à un tiers et percevez le complément : prix de revente moins prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. C’est la forme la plus directe d’avance sur vente immobilière.

• Pour qui : le propriétaire qui ne veut pas garder son bien actuel.
• Coût : honoraires de 5 à 6 % TTC du prix, frais de notaire de 2 % à 3 %, indemnité d’occupation de 8 à 12 % par an du prix selon l’investisseur si vous restez dans les lieux, prépayée et restituée au prorata. Si vous quittez le bien dès la signature, aucune indemnité n’est due.
• Risque principal : ne pas revendre dans la durée convenue, reconductible dans la limite de cinq ans au total ; sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû et l’opération est soldée.

Banque déjà réticente ? Voyez que faire quand le prêt relais est refusé.

La vente à réméré

La vente à réméré est une vente assortie d’une faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil). L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; vous pouvez racheter au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Le rachat peut être financé par la revente du bien à un tiers, que vous conduisez.

• Pour qui : le propriétaire qui veut garder la possibilité de récupérer son bien.
• Coût : indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance, due même si le bien est loué à un tiers et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; honoraires de 5 % HT, soit 6 % TTC ; frais de notaire de 2 % à 3 %.
• Risque principal : ne pas racheter dans le délai. Il n’y a ni pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur reste propriétaire.

Le portage immobilier

Le portage immobilier suit exactement le modèle du réméré, mêmes chiffres compris, dans la limite de cinq ans ; une convention de portage organise la vente, l’occupation et le rachat. Pour qui : le propriétaire qui veut rester dans les lieux jusqu’à son déménagement. Coût et risque : ceux du réméré.

L’apport personnel ou familial

Un apport suffisant, issu de votre épargne, d’un autre actif ou de votre famille, supprime le besoin de relais.

Le don familial de sommes d’argent

Selon service-public.gouv.fr, un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant majeur (ou, à défaut de descendant du donateur, un neveu ou une nièce) peut recevoir jusqu’à 31 865 € sans droits, si le donateur a moins de 80 ans au jour du don. Cette exonération, renouvelable tous les 15 ans, se cumule avec l’abattement lié au lien de parenté. Le bénéficiaire doit déclarer le don dans un délai d’un mois. Pour toute autre forme de donation, le notaire est l’interlocuteur.

Le prêt familial

Selon economie.gouv.fr, un prêt de plus de 1 500 euros ne se prouve que par un écrit, contrat de prêt ou reconnaissance de dette signée par l’emprunteur. Au-delà de 5 000 euros prêtés ou empruntés dans l’année, le contrat doit être déclaré à l’administration fiscale (formulaire n° 2062).

• Pour qui : le propriétaire dont l’entourage peut avancer ou donner une partie de la somme.
• Coût : aucun droit dans les limites du don familial exonéré ; pour un prêt, les intérêts éventuellement convenus.
• Risque principal : une formalité oubliée ; un prêt non écrit se prouve mal.

Exemple chiffré fictif : 133 200 € disponibles pour acheter

Exemple fictif. Un propriétaire, bien estimé à 300 000 €, se voit refuser un prêt relais. Il vend à un investisseur, à réméré ou avec complément de prix, pour 24 mois.

• Prix de vente : 60 % de 300 000 €, soit 180 000 €.
• Indemnité d’occupation : 10 % par an, soit 18 000 € par an, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC de 180 000 €, soit 10 800 €.
• Net à la signature : 180 000 € moins 36 000 € moins 10 800 €, soit 133 200 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : 2 % à 3 % du prix, soit 3 600 € à 5 400 €, à la charge du vendeur.

Ces 133 200 € financent l’achat. À 18 mois, il revend lui-même le bien 300 000 € à un tiers :

• à réméré, il rachète 180 000 € grâce à la revente et garde 120 000 € ;
• avec complément de prix, il perçoit 300 000 € moins 180 000 €, soit 120 000 € ;
• dans les deux cas, 6 mois d’indemnité lui sont restitués : 9 000 €.

Total perçu : 133 200 € plus 120 000 € plus 9 000 €, soit 262 200 €, hors frais d’acte du rachat, de la revente ou du complément. Coût de l’opération : 27 000 € d’occupation effective et 10 800 € d’honoraires, soit 37 800 €. Sur 24 mois complets, le coût aurait été de 46 800 €.

Acheter avant de vendre sans prêt relais : quelle solution choisir ?

1. Prêt relais accordé, bien facile à vendre : le prêt relais reste la voie la plus simple.
2. Un acquéreur est déjà trouvé : condition suspensive ou ventes signées le même jour.
3. Votre famille peut aider : don familial ou prêt écrit.
4. Prêt relais refusé, ancien bien à vendre : la vente avec complément de prix, pour vendre vite sans brader.
5. Bien à garder : la vente à réméré ou le portage.

Les opérations avec investisseur ne conviennent pas à un bien de moins de 300 000 € ou situé hors de France, ni quand le net perçu ne couvre pas les dettes garanties par le bien ou que la revente ou le rachat n’est pas crédible. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.

Sources : notaires de France (immobilier.notaires.fr), articles « Prêt relais » et « Prêt relais : avantages et inconvénients pour acheter avant de vendre » ; Chambre des notaires de Paris, « Je vends un bien immobilier pour en acheter un autre » ; ANIL, étude « Prêts relais : faut-il être inquiet ? » ; service-public.gouv.fr, fiches « Je veux obtenir un crédit immobilier » et « Droits de donation : don d’une somme d’argent » ; economie.gouv.fr, « Prêt entre particuliers : conseils de prudence ».

FAQ

Peut-on acheter avant de vendre sans aucun financement relais ?
Oui, si votre apport et votre crédit d’acquisition suffisent sans le prix de l’ancien bien, ou si le vendeur accepte une condition suspensive liée à la vente de votre logement. Sinon, il faut une source de fonds disponible avant la vente : apport familial ou vente du bien actuel à un investisseur.

Que se passe-t-il si mon bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais ?
Selon l’ANIL, sans compromis trois mois avant l’échéance, une prorogation peut être envisagée si le bien semble vendable, sinon une transformation en prêt à long terme associée à une mise en location. L’emprunteur peut aussi être incité à mieux commercialiser le bien ou à en baisser le prix.

En combien de temps obtient-on les fonds sans prêt relais ?
Pour une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix, le délai entre l’accord et la signature chez le notaire est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province. Il dépend du dossier, du notaire et des délais administratifs.

Peut-on acheter avant de vendre après 60 ans ?
Le prêt relais reste un crédit : la banque évalue la solvabilité et peut exiger une assurance emprunteur. Voyez emprunter après 60 ans. Les opérations avec investisseur reposent sur la valeur du bien, pas sur la capacité d’emprunt.

Mon bien vaut moins de 300 000 € : quelles options me restent ?
Le prêt relais, la condition suspensive, la signature des deux ventes le même jour et l’apport familial. La vente à réméré, le portage et la vente avec complément de prix proposés par Alterfi exigent un bien d’au moins 300 000 € situé en France.

Conclusion

Acheter avant de vendre sans prêt relais, c’est réorganiser le calendrier, mobiliser un apport ou vendre le bien actuel à un investisseur, chaque option avec son coût et son risque. Pour financer l’achat en gardant la main sur votre bien, commencez par comprendre la vente à réméré et faites étudier votre dossier.