Portage immobilier pour marchands de biens et promoteurs : financer une acquisition

Le portage immobilier pour marchands de biens et promoteurs permet de vendre à un investisseur un bien que vous détenez déjà, puis de le racheter au même prix dans un délai de cinq ans au plus, afin de financer l’apport d’une nouvelle acquisition ou la suite d’un programme. Le portage porte sur un actif déjà en portefeuille, non sur le bien convoité. Alterfi n’achète pas les biens, elle vous met en relation avec un investisseur et vous accompagne jusqu’au notaire. Cette page prolonge notre guide sur le portage immobilier pour dégager la trésorerie d’un marchand de biens, sous l’angle de l’acquisition.

En bref

• Le portage immobilier permet à un marchand de biens ou à un promoteur de vendre un bien déjà détenu et de le racheter au même prix, sans intérêts.
• L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €.
• Les fonds libérés peuvent financer l’apport d’une nouvelle acquisition, mais l’indemnité d’occupation et les honoraires réduisent d’autant la marge des opérations.
• Le rachat doit intervenir dans un délai de cinq ans au plus ; sans rachat, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Portage immobilier pour marchands de biens et promoteurs : de quoi parle-t-on ?

Chez les professionnels de l’immobilier, le mot « portage » recouvre deux montages différents, qu’il faut distinguer avant d’aller plus loin.

• Le portage à l’acquisition : un tiers achète, à la place du professionnel, le bien que celui-ci a repéré, et le professionnel conduit ensuite l’opération jusqu’à la revente. Le professionnel n’est pas propriétaire au départ.
• Le portage d’un bien déjà détenu : le professionnel, ou sa société, vend à un investisseur un bien qu’il possède, avec une faculté de rachat, et utilise les fonds pour une autre opération.

Cette page décrit le second montage, tel qu’Alterfi le met en place. Juridiquement, c’est une vente assortie d’une faculté de rachat, prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil et signée devant notaire : le même modèle que la vente à réméré. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts ; s’y ajoutent seulement les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. Le rachat est une faculté, jamais une obligation.

Ce qui change pour un professionnel, c’est l’usage des fonds. Le particulier cherche le plus souvent à solder des dettes ; le marchand de biens ou le promoteur cherche à transformer un actif immobilisé en fonds propres pour financer la suite de son activité. Pour un panorama des autres sources de financement, voyez notre page sur le financement d’un marchand de biens.

Financer une acquisition avec un bien déjà en portefeuille

Le portage ne finance pas directement le bien que vous voulez acheter : il libère une partie de la valeur d’un bien que vous possédez déjà. Les situations dans lesquelles ce montage est étudié sont typiquement les suivantes.

• Apport exigé pour une nouvelle opération : la banque accepte de financer l’acquisition à condition que vous apportiez une part du prix, alors que vos fonds propres sont immobilisés dans des biens en stock.
• Opportunité à saisir rapidement : un vendeur pressé ou une négociation qui impose une signature rapide, alors que le bien précédent n’est pas encore revendu.
• Bien rénové en cours de commercialisation : les travaux sont terminés, la vente prendra encore quelques mois et vous ne voulez pas brader le prix pour enchaîner.
• Crédit d’acquisition à solder : l’échéance d’un prêt arrive avant la revente et bloque le lancement de l’opération suivante.

Dans chaque cas, le prix payé par l’investisseur doit d’abord couvrir les crédits garantis sur le bien porté ; le sort des créanciers inscrits se règle avec le notaire. Ne reste disponible pour l’acquisition que le solde, après déduction de l’indemnité d’occupation, des honoraires et des frais de notaire. C’est ce solde, et non le prix de vente, qu’il faut comparer à l’apport recherché.

Promoteurs : lots invendus, immeubles et locaux

Pour un promoteur, le portage peut porter sur un bien existant dont la valeur est mobilisable : des lots achevés restés invendus, un immeuble acquis en vue d’une réhabilitation, ou les locaux dans lesquels la société exerce son activité. Lorsque le vendeur est une entreprise, le portage porte uniquement sur les murs, jamais sur le fonds de commerce : voyez notre page sur le portage immobilier pour une entreprise.

La valeur retenue est celle du bien dans son état au jour de la vente, et non celle du programme une fois achevé ni le prix de commercialisation espéré. Un immeuble à réhabiliter s’apprécie donc en l’état, ce qui limite la somme mobilisable.

Quand plusieurs lots sont portés, la sortie peut suivre le rythme des ventes. Un rachat partiel ou un rachat échelonné peut être prévu à l’acte, selon l’accord conclu avec l’investisseur, par exemple lot par lot : chaque vente à un acquéreur final finance alors le rachat du lot concerné, les deux actes étant signés l’un à la suite de l’autre chez le notaire.

Exemple fictif : libérer l’apport d’une nouvelle acquisition

L’exemple suivant est fictif et purement illustratif. Un marchand de biens détient, par sa société, un appartement entièrement rénové, estimé 900 000 € en l’état et encore grevé de 200 000 € de crédit d’acquisition. Il a repéré un immeuble à acheter 600 000 €, et sa banque accepte de financer l’opération s’il apporte 150 000 € (hypothèse de l’exemple). L’appartement est en commercialisation, mais sa vente prendra plusieurs mois.

Il vend l’appartement en portage pour 12 mois, à 50 % de sa valeur. Comme il conserve l’usage du bien pour le faire visiter, l’indemnité d’occupation est due.

• Prix de vente à l’investisseur : 450 000 € (50 % de 900 000 €).
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 45 000 € (10 % par an du prix, sur 12 mois).
• Honoraires : 27 000 € (6 % TTC du prix).
• Net perçu à la signature : 378 000 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : 9 000 € à 13 500 € (2 % à 3 % du prix).
• Remboursement du crédit sur l’appartement : 200 000 €.
• Solde disponible, en retenant des frais de notaire de 3 % : 164 500 €.

Le solde couvre l’apport de 150 000 € et laisse une marge de 14 500 €. Au huitième mois, l’appartement trouve preneur à 870 000 €, un peu moins que l’estimation : rien ne garantit le prix de revente. Le marchand de biens exerce sa faculté de rachat au prix de vente, 450 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, et la revente est signée dans la foulée chez le notaire. L’indemnité des quatre mois non consommés lui est restituée, soit 15 000 €.

Le coût du portage s’établit à 57 000 € : 30 000 € d’indemnité consommée et 27 000 € d’honoraires, hors frais d’acte. Sur la revente, après rachat, il lui revient 420 000 €, avant frais de revente et fiscalité. Ce coût doit être intégré au bilan prévisionnel des deux opérations : s’il absorbe la marge attendue sur l’immeuble acheté, le montage n’a pas d’intérêt.

Conditions, coût et délais pour un professionnel

• Bien situé en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €, détenu par vous, par votre société ou par votre SCI.
• Prix payé par l’investisseur : entre 42 % et 60 % de la valeur du bien.
• Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix de vente, prélevée d’avance sur le prix et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; elle est due aussi quand le bien est loué à un tiers.
• Honoraires : plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, de 300 000 € à 10 000 000 €, et à 4 % HT, soit 4,8 % TTC, au-delà ; ils ne sont dus que si l’opération se réalise, et l’étude du dossier comme la proposition écrite sont gratuites.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur.
• Durée : cinq ans au maximum, promesse de vente comprise ; une prolongation peut être convenue avec l’investisseur dans cette limite, sans nouvel honoraire Alterfi.

Entre l’accord et la signature chez le notaire, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Si votre propre acquisition est tenue par une date de signature, vérifiez que ce calendrier est compatible avant de vous engager auprès de votre vendeur.

La vente puis le rachat d’un bien inscrit en stock ont des conséquences fiscales et comptables propres à l’activité de marchand de biens (TVA, droits d’enregistrement, traitement du stock). Elles se valident avec votre expert-comptable et le notaire avant toute signature ; notre page sur la fiscalité du marchand de biens en présente le cadre. Le prix, la durée et les modalités de rachat se discutent aussi : voyez comment négocier les conditions avec l’investisseur.

Quand le portage n’est pas la bonne réponse

• Le solde disponible, après remboursement des créanciers inscrits et déduction des frais, ne couvre pas l’apport recherché.
• La marge attendue sur l’opération suivante ne supporte pas le coût du portage : environ 10 % par an du prix de vente, plus les honoraires.
• La sortie repose sur une seule hypothèse fragile, par exemple une revente à un prix optimiste, sans solution de repli.
• Le bien vaut moins de 300 000 € ou se situe hors de France.
• Un financement bancaire est accessible dans les délais : comparez alors le coût total des deux solutions avant de choisir.

Le risque principal est connu : sans rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire d’un bien payé au plus 60 % de sa valeur. Aucune pénalité n’est due, mais l’indemnité consommée et les honoraires restent acquis. Une durée confortable limite ce risque, puisque l’indemnité des mois non consommés est restituée en cas de rachat anticipé.

FAQ

Alterfi achète-t-elle le bien à la place du marchand de biens ?
Non. Alterfi n’achète pas les biens : elle met le propriétaire en relation avec un investisseur, qui devient acquéreur, et l’accompagne jusqu’à la signature chez le notaire. Elle n’est pas un établissement de crédit et ne détient pas de fonds.

Peut-on faire porter un bien que l’on n’a pas encore acheté ?
Le portage décrit ici est une vente avec faculté de rachat : il suppose que vous soyez déjà propriétaire du bien porté. Pour une acquisition à venir, c’est un autre bien de votre portefeuille qui est porté, et les fonds libérés financent l’apport.

Une société de marchand de biens ou une SCI peut-elle vendre en portage ?
Oui, le vendeur peut être une personne physique, une société ou une SCI, dès lors qu’il est propriétaire d’un bien d’au moins 300 000 € situé en France. Les pouvoirs du gérant et les autorisations éventuellement prévues par les statuts se vérifient avec le notaire.

Peut-on racheter les lots un par un ?
Un rachat partiel ou échelonné peut être prévu à l’acte, selon l’accord conclu avec l’investisseur. Il se négocie dès le départ, car c’est l’acte qui fixe les modalités du rachat.

Le portage est-il un crédit inscrit au bilan ?
Ce n’est pas un prêt mais une vente : vous n’êtes plus propriétaire du bien pendant le portage. Son traitement comptable et fiscal dépend de votre situation et se valide avec votre expert-comptable.

Que se passe-t-il si la revente prend plus de temps que prévu ?
Une prolongation peut être convenue avec l’investisseur dans la limite de cinq ans au total, sans nouvel honoraire Alterfi. Elle n’est pas acquise d’avance : mieux vaut prévoir une durée confortable dès la signature, l’indemnité non consommée étant restituée en cas de rachat anticipé.

Conclusion

Pour un marchand de biens ou un promoteur, le portage immobilier transforme un bien déjà détenu en fonds propres, sans crédit, pour financer une nouvelle acquisition ou la suite d’un programme. Le prix de rachat est égal au prix de vente, le coût est connu dès la signature et aucune pénalité n’est due sans rachat, mais le bien est alors perdu. Le montage se décide sur un solde disponible chiffré, une marge qui absorbe son coût et une sortie crédible dans un délai de cinq ans au plus. Pour la logique de trésorerie sur un bien en stock, reportez-vous à notre guide sur le portage immobilier pour les marchands de biens.