Fiscalité du marchand de biens : le régime, de l’achat à la revente

La fiscalité du marchand de biens repose sur trois régimes : ses profits d’achat-revente sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés, ses achats peuvent être exonérés de droits de mutation s’il s’engage à revendre dans les cinq ans, et ses reventes relèvent de la TVA, sur le prix total ou sur la marge. Ce guide les expose d’après la doctrine fiscale (BOFiP), avec les points à valider par un expert-comptable, en complément de notre page sur le portage immobilier pour les marchands de biens.

En bref

• Le marchand de biens est imposé sur ses profits dans la catégorie des BIC, ou à l’impôt sur les sociétés s’il exerce en société soumise à cet impôt.
• Les immeubles achetés pour être revendus forment un stock : ce ne sont pas des immobilisations et ils échappent au régime des plus-values professionnelles.
• L’achat peut être exonéré de droits de mutation si l’acquéreur, assujetti à la TVA, s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans.
• La revente d’un immeuble neuf ou d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA, calculée sur la marge pour un terrain acquis sans droit à déduction.

Qui est marchand de biens au sens fiscal ?

L’article 35 du Code général des impôts (CGI) range parmi les bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières. Le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques) en déduit trois conditions cumulatives :

• des opérations habituelles ;
• des achats suivis de reventes ;
• des biens figurant dans la liste limitative du texte.

L’habitude

Selon le BOFiP, l’habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du vendeur. Pour un professionnel, elle découle de sa profession ou de son objet social. L’achat d’un immeuble en bloc suivi de sa division et de sa revente par lots est cité comme caractérisant l’habitude.

L’intention de revendre

L’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat, et non au moment de la revente. Le BOFiP retient notamment comme indices un délai court entre l’achat et la revente ou le nombre d’opérations. Une simple gestion patrimoniale ou une opération à des fins familiales n’entre pas dans le champ.

Personne physique ou société

Une société peut être marchand de biens, quelle que soit sa forme juridique, lorsqu’elle réalise des opérations immobilières habituelles et volontaires ; son objet social est en général déterminant. Le choix de la structure commande la suite du régime et se décide avec un expert-comptable, en même temps que le plan de financement : voir les solutions de financement d’un marchand de biens.

Fiscalité du marchand de biens : l’imposition des profits

Selon l’article 35 du CGI, les profits du marchand de biens sont des bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu. L’imposition dépend de la structure :

• En nom propre ou dans une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu, le bénéfice est imposé au nom de l’exploitant ou des associés, dans la catégorie des BIC.
• Dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice est imposé au nom de la société ; le BOFiP précise que ces sociétés sont imposables sur les gains tirés des biens visés par l’article 35.

Des biens en stock, pas en immobilisations

Le BOFiP est explicite : les immeubles, droits et parts acquis par un marchand de biens pour être revendus constituent un stock et non des éléments de l’actif immobilisé. Les gains sur ces biens sont donc imposés dans les conditions de droit commun, hors régime des plus-values professionnelles.

Les droits de mutation à l’achat : l’engagement de revendre

L’article 1115 du CGI prévoit un régime spécial pour les achats destinés à la revente. Selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-50) :

• les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières faites par des personnes assujetties à la TVA sont exonérées de droits de mutation si l’acquéreur s’engage à revendre dans un délai de cinq ans ;
• l’engagement peut être pris par tout assujetti, quelle que soit la qualité du vendeur ;
• le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui déclenchent un droit de préemption, dites ventes à la découpe ;
• la mutation reste soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % lorsqu’elle porte sur des immeubles visés au 1° de l’article 677 du CGI.

Le délai de cinq ans

Le délai court à compter de la première acquisition ; en cas de mutations successives entre assujettis, celui du premier acquéreur s’impose à chacun. Le BOFiP ne prévoit de prorogation, annuelle et renouvelable, que pour un immeuble situé dans une zone d’aménagement concerté et acquis par la personne chargée de son aménagement.

Si l’engagement n’est pas tenu

L’acquéreur doit alors payer les droits dont il avait été dispensé, au tarif du jour de l’acquisition, et l’intérêt de retard est décompté du premier jour du mois qui suit l’expiration du délai légal de présentation de l’acte d’acquisition à la formalité : il court donc depuis l’achat, et non depuis la fin des cinq ans. L’engagement de revendre est toutefois réputé respecté si l’acquéreur lui substitue, avant son échéance, un engagement de construire, par une déclaration envoyée en recommandé avec avis de réception.

Un chantier qui s’allonge peut donc coûter l’exonération. Pour financer une acquisition, voir le portage immobilier pour marchands de biens et promoteurs.

La TVA sur la revente : prix total ou marge

Selon le BOFiP, le régime de TVA de la revente dépend de la nature du bien :

• les livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement sont imposables de plein droit lorsqu’elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel ; l’immeuble neuf englobe les remises à l’état neuf ;
• les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans et de terrains qui ne sont pas à bâtir sont exonérées ;
• ces livraisons exonérées peuvent être soumises à la TVA sur option du vendeur assujetti ; l’option doit être exprimée dans l’acte et peut ne viser qu’une partie des lots cédés.

La TVA sur le prix total

La base d’imposition comprend toutes les sommes reçues ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de la livraison, hors TVA, frais accessoires réclamés à l’acheteur compris (BOI-TVA-IMM-10-20-10), au taux normal.

La TVA sur la marge (article 268 du CGI)

Lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, la TVA est calculée sur la marge. Le BOFiP vise les livraisons de terrains à bâtir et les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquelles l’option pour la taxation a été exercée. La marge est la différence entre le prix payé par l’acquéreur, charges augmentatives comprises, et le prix d’achat supporté par le revendeur ; cette marge est réputée TVA comprise, la taxe étant calculée « en dedans » ; si elle est nulle ou négative, la base est retenue pour zéro.

Condition essentielle : le bien doit être revendu avec la même qualification fiscale qu’à l’achat. Un terrain à bâtir doit avoir été acquis comme terrain non bâti, et un immeuble de plus de cinq ans doit avoir été acquis déjà bâti. Le BOFiP écarte la marge pour un terrain acquis bâti dont le bâtiment a été démoli par l’acheteur-revendeur, et taxe sur le prix total le vendeur qui ne peut prouver les conditions de son acquisition. La qualification de chaque opération se vérifie avec un conseil avant l’achat.

Portage ou réméré : ce que le marchand de biens doit faire valider

Lorsqu’un marchand de biens manque de trésorerie, il peut vendre un bien de son stock à un investisseur en se réservant la faculté de le racheter, par un portage immobilier ou une vente à réméré. Alterfi le met en relation avec un investisseur ; les deux opérations suivent le même modèle :

• l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ; le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 € ;
• le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; elle est due si le vendeur garde l’usage du bien pour ses travaux ;
• les honoraires, plafonnés à 5 % HT du prix, soit 6 % TTC, et les frais de notaire de 2 % à 3 % sont à la charge du vendeur.

Les questions fiscales à poser avant de signer

Le BOFiP indique que l’exercice du réméré entraîne la résolution rétroactive de la vente (BOI-BIC-PVMV-40-40-30), mais ce commentaire porte sur des éléments d’actif immobilisé et des titres : il ne règle pas le cas d’un immeuble inscrit en stock. Faites donc trancher par votre expert-comptable et votre notaire :

1. le traitement comptable et fiscal de la vente puis du rachat d’un bien en stock, et leur effet sur le résultat de l’exercice ;
2. l’incidence de l’opération sur un engagement de revendre en cours et sur son délai ;
3. le régime de TVA de la vente à l’investisseur et de l’acte de rachat, au regard de la nature du bien ;
4. le traitement dans les comptes de l’indemnité d’occupation, des honoraires et des frais d’acte.

Nos pages sur la fiscalité du portage immobilier et sur la fiscalité de la vente à réméré exposent ce qui est établi pour un propriétaire ; pour un professionnel, tout dépend de sa structure.

Exemple chiffré fictif : financer la fin d’un chantier

Cet exemple est fictif et ne décrit aucun client. Un marchand de biens exerçant en société détient en stock un appartement qu’il rénove, estimé 300 000 € dans son état actuel. Sa banque refuse de financer la fin des travaux. Il conclut un portage de 24 mois :

• prix de vente à l’investisseur : 180 000 €, soit 60 % de la valeur ;
• indemnité d’occupation payée d’avance : 36 000 € (10 % par an sur 24 mois), due puisqu’il conserve l’usage du bien pour ses travaux ;
• honoraires de 6 % TTC : 10 800 € ;
• net à la signature : 133 200 € hors frais d’acte, les frais de notaire de 3 600 à 5 400 € restant à sa charge.

Les travaux achevés, il rachète l’appartement 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, rachat et revente à l’acquéreur final étant signés à la suite chez le notaire. Sur 24 mois, l’opération coûte 46 800 € hors frais d’acte ; s’il rachète au 18e mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués et le coût revient à 37 800 €. Faute de rachat, aucune pénalité n’est due, mais l’investisseur reste propriétaire du bien. Le traitement de ce coût dans les comptes se valide avec l’expert-comptable. Pour les durées possibles, voir la durée du portage immobilier.

Sources : BOFiP (bofip.impots.gouv.fr), BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 (profits des marchands de biens) ; BOI-ENR-DMTOI-10-50 (achats destinés à la revente) ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, BOI-TVA-IMM-10-20-10 et BOI-TVA-IMM-10-20-20 (TVA immobilière) ; BOI-BIC-PVMV-40-40-30 (vente à réméré).

FAQ

Un particulier peut-il être imposé comme marchand de biens ?
Oui, si ses opérations réunissent les conditions de l’article 35 du CGI : habitude, achats suivis de reventes, intention de revendre dès l’achat. En cas de doute, faites qualifier vos opérations par un conseil fiscal avant de les multiplier.

Le marchand de biens paie-t-il des frais de notaire réduits ?
S’il est assujetti à la TVA et s’engage à revendre dans les cinq ans, son achat est exonéré de droits de mutation. Selon le BOFiP, la taxe de publicité foncière reste due au taux réduit de 0,715 % pour les immeubles concernés, en plus de la rémunération du notaire.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu dans les cinq ans ?
Les droits dont l’acquéreur avait été dispensé deviennent exigibles, avec des intérêts de retard. Il peut l’éviter en substituant un engagement de construire avant l’échéance.

Une SCI peut-elle être marchand de biens ?
Le BOFiP admet qu’une personne morale soit marchand de biens quelle que soit sa forme juridique, dès lors qu’elle réalise des opérations immobilières habituelles et volontaires. L’objet social est en général déterminant.

Combien de temps faut-il pour mettre en place un portage ?
Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier. L’étude et la proposition écrite sont gratuites.

Conclusion

La fiscalité du marchand de biens tient en trois blocs : des profits imposés en BIC ou à l’impôt sur les sociétés, avec des biens traités comme un stock ; une exonération des droits de mutation à l’achat conditionnée à une revente dans les cinq ans ; une TVA à la revente, sur le prix total ou sur la marge selon la nature du bien et les conditions de son acquisition. Lorsque la trésorerie manque pour tenir les délais, notre guide sur le portage immobilier pour marchands de biens détaille le fonctionnement, le coût et les risques.