Financement d’un marchand de biens : les solutions, du crédit au portage

Le financement d’un marchand de biens repose sur quatre leviers : ses fonds propres et ceux de ses associés, le crédit bancaire assorti de garanties, le financement participatif et, lorsqu’il détient déjà un bien d’au moins 300 000 €, la mobilisation de ce bien par un portage immobilier. Chaque solution répond à un besoin différent : acquérir, financer des travaux, tenir jusqu’à la revente ou lancer une nouvelle opération. Ce guide présente ces solutions d’après les fiches officielles, puis le rôle du portage immobilier pour un marchand de biens, avec ses coûts et ses risques.

En bref

• Un marchand de biens finance ses opérations par ses fonds propres, le crédit bancaire, le financement participatif ou la mobilisation d’un bien déjà détenu.
• La banque peut exiger des garanties réelles ou personnelles, et la médiation du crédit, gratuite, peut être saisie en cas de refus.
• Le financement participatif par prêt passe par une plateforme dotée du statut de prestataire de services de financement participatif, avec des plafonds par prêteur et par projet.
• Le portage immobilier permet de vendre un bien détenu entre 42 % et 60 % de sa valeur, puis de le racheter au même prix.

Financement d’un marchand de biens : un besoin à part

Le marchand de biens achète des immeubles pour les revendre, souvent après travaux ou division. Sa trésorerie est immobilisée dans son stock tant que la revente n’a pas eu lieu. Le besoin de financement se présente donc à trois moments :

1. À l’acquisition, pour payer le prix et les frais.
2. Pendant les travaux, lorsque le chantier dure ou dépasse le budget.
3. Entre la fin des travaux et la revente, lorsque la commercialisation prend plus de temps que prévu.

Le régime fiscal propre à cette activité influence aussi le plan de financement : il est présenté sur notre page consacrée à la fiscalité du marchand de biens et doit être validé avec votre expert-comptable et le notaire.

Le crédit bancaire et ses garanties

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, la banque peut exiger des garanties réelles, comme le nantissement de titres sociaux, ou personnelles, lorsque le dirigeant se porte personnellement garant. La même fiche indique qu’en cas de refus, la banque doit motiver sa décision.

Hypothèque et gage immobilier

Le bien acquis sert souvent lui-même de garantie. La fiche officielle sur le gage immobilier précise que, lorsqu’un immeuble est hypothéqué, son propriétaire en garde la possession et la jouissance, alors qu’avec un gage immobilier il en perd la possession au profit du créancier tout en conservant la propriété. L’acte de gage immobilier doit être rédigé par écrit, signé par un notaire et publié.

Les crédits de trésorerie

Pour un besoin court, la fiche « Répondre à un besoin rapide de trésorerie par le financement bancaire » décrit la facilité de caisse, ligne de crédit destinée à un besoin ponctuel et passager, et le découvert, convention qui autorise l’entreprise à être à découvert pour un montant déterminé, généralement signée pour un an. Ces outils ne financent pas une acquisition ; ils couvrent un décalage temporaire.

En cas de refus : la médiation du crédit

La Banque de France indique que tout chef d’entreprise peut saisir la médiation du crédit, notamment en cas de refus de crédit, de dénonciation de découvert ou de refus de rééchelonnement d’une dette. Elle la présente comme un service de proximité, gratuit et confidentiel ; la saisine se fait par un dossier déposé en ligne. Pour les autres recours, consultez notre page sur le refus de prêt bancaire et ses recours.

Fonds propres, associés et financement participatif

Les capitaux propres

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, les capitaux propres correspondent à l’ensemble des ressources de la société : les fonds versés par les associés à la création et ceux générés par l’activité au fil des exercices. Pour un marchand de biens, ce sont souvent les marges des opérations précédentes qui financent l’apport des suivantes, d’où l’effet de blocage lorsqu’une revente tarde.

Les prêts de proches

La fiche sur la recherche de financements précise qu’un prêt de plus de 1 500 € doit faire l’objet d’un écrit et qu’au-delà de 5 000 € il doit être déclaré au service des impôts des entreprises.

Le financement participatif

Selon la fiche d’entreprendre.service-public.gouv.fr consacrée au financement participatif, la collecte peut prendre la forme de dons, de prêts avec ou sans intérêts, ou de souscription de titres non cotés. Pour les prêts avec intérêts et les titres, la plateforme doit disposer du statut de prestataire de services de financement participatif. Chaque prêteur peut prêter au plus 2 000 € par projet avec intérêts, sur sept ans au maximum, et l’emprunteur peut lever au plus 5 000 000 € par projet. Le coût et les conditions varient selon les plateformes et doivent être comparés offre par offre.

Le portage immobilier : mobiliser un bien déjà détenu

Lorsque la banque ne suit plus mais que le marchand de biens possède un bien de valeur, en stock ou à titre personnel, le portage immobilier permet d’en tirer des liquidités. Le principe, détaillé dans notre guide du fonctionnement du portage immobilier, est le suivant :

• Le bien, situé en France et d’une valeur d’au moins 300 000 €, est vendu à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, devant notaire.
• Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance à la signature et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; elle est due même si le bien est loué à un tiers.
• Les honoraires sont de 5 % HT du prix, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise, et les frais de notaire représentent entre 2 % et 3 % du prix, à la charge du vendeur.
• La durée est de cinq ans au maximum, prolongation comprise ; elle est le plus souvent de 12 à 24 mois.

Le portage porte toujours sur l’immobilier lui-même, jamais sur un fonds de commerce. Il sert à financer la fin d’un chantier, comme l’explique notre page sur le portage immobilier pour financer des travaux, à attendre une revente au bon prix ou à constituer l’apport d’une nouvelle acquisition. Le cas d’une opération en cours d’achat est traité dans notre page sur le portage pour marchands de biens et promoteurs. Entre l’accord et la signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.

Exemple chiffré fictif : un lot en stock mis en portage

Cet exemple est fictif et illustratif. Un marchand de biens détient un appartement rénové, estimé à 300 000 €, sans crédit en cours, dont la revente tarde. Il a besoin d’un apport pour une nouvelle acquisition.

• Prix de vente en portage : 180 000 €, soit 60 % de la valeur, pour 24 mois.
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 36 000 €.
• Honoraires de 6 % TTC : 10 800 €.
• Net perçu à la signature : 133 200 €, hors frais d’acte ; frais de notaire entre 3 600 € et 5 400 €.

Au 18e mois, il trouve lui-même un acquéreur final. Le rachat, au prix de 180 000 € plus les frais et loyaux coûts, et la revente sont signés l’un après l’autre chez le notaire ; le prix de revente paie d’abord le rachat. Les six mois non consommés lui sont restitués, soit 9 000 €, et le coût du portage s’établit à 37 800 € hors frais d’acte, contre 46 800 € au terme des 24 mois. Faute de rachat dans le délai, l’investisseur serait resté propriétaire de l’appartement, sans pénalité, et le marchand aurait perdu la différence entre la valeur du bien et le net perçu.

Quelle solution selon la situation ?

• Décalage court entre deux encaissements : facilité de caisse ou découvert, à négocier avec la banque.
• Nouvelle acquisition avec un apport suffisant : crédit bancaire et garanties sur le bien acquis.
• Refus ou dénonciation de crédit : médiation du crédit, avant toute décision.
• Stock bloqué, banque réticente et bien d’au moins 300 000 € déjà détenu : portage immobilier, à condition que la revente ou le rachat soit réaliste dans le délai.

Le portage n’est pas adapté lorsque le bien vaut moins de 300 000 €, lorsque le net perçu ne couvre pas le besoin, ou lorsque la revente dépend d’hypothèses incertaines. Mesurez les conséquences d’un non-rachat en portage et choisissez une durée de portage qui couvre travaux et commercialisation avec une marge.

Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr (« Recherche de financements pour créer ou reprendre une entreprise », « Gage immobilier », « Répondre à un besoin rapide de trésorerie par le financement bancaire », « Capitaux propres de la société », « Crowdfunding ou financement participatif ») ; Banque de France (« Saisir la médiation du crédit ») ; Code civil, articles 1659 à 1673.

FAQ

Un marchand de biens peut-il obtenir un crédit sans apport ?
La décision appartient à la banque, qui examine l’opération, l’expérience de l’emprunteur et les garanties proposées. La fiche officielle sur la recherche de financements indique qu’un apport d’au moins 30 % est généralement exigé dans le cadre d’une création ou d’une reprise d’entreprise.

Le portage immobilier est-il un crédit ?
Non. Le marchand de biens vend son bien à un investisseur et conserve la faculté de le racheter. Il n’y a ni intérêts ni mensualités, mais il n’est plus propriétaire pendant l’opération.

Peut-on porter un bien encore en travaux ?
Oui, si sa valeur dans son état actuel atteint au moins 300 000 €. Les conditions dans lesquelles le vendeur poursuit les travaux doivent être prévues dans l’acte, puisqu’il n’est plus propriétaire.

Qui revend le bien pendant le portage ?
Le marchand de biens conduit lui-même la revente. Le rachat et la revente à l’acquéreur final sont alors organisés chez le notaire, le prix de revente servant d’abord à payer le rachat.

La société de marchand de biens peut-elle être le vendeur ?
Oui, si elle est propriétaire du bien. Les conséquences comptables et fiscales de la vente puis du rachat dépendent de sa structure et doivent être vérifiées avec l’expert-comptable et le notaire.

Une prolongation du portage est-elle possible ?
Oui, par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total, et sans nouvel honoraire Alterfi. Elle n’est jamais acquise d’avance.

Conclusion

Le financement d’un marchand de biens combine fonds propres, crédit bancaire et financement participatif. Lorsque ces solutions ne suffisent pas et qu’un bien d’au moins 300 000 € est déjà détenu, le portage immobilier permet d’en mobiliser entre 42 % et 60 % de la valeur, à un coût connu dès la signature, avec un risque clair : sans rachat dans le délai, le bien reste à l’investisseur. Pour aller plus loin, consultez notre guide du portage immobilier pour les marchands de biens.