Un portage immobilier à visée d’investissement consiste à vendre un bien à un investisseur, avec faculté de rachat au même prix, pour financer sans attendre un nouvel investissement, puis à racheter le bien grâce à une rentrée d’argent prévue. Le cas fictif ci-dessous suit un couple qui achète des murs commerciaux avant d’avoir vendu son appartement : montage, coût réel, sortie et scénario défavorable. Il complète notre exemple concret de portage immobilier pas à pas, consacré à un propriétaire en difficulté.
En bref
- Le portage peut financer un investissement : le propriétaire vend un bien avec faculté de rachat, investit les fonds, puis rachète au même prix.
- Le rachat suppose une rentrée d’argent identifiée : revente du bien porté, nouveau crédit, succession ou vente d’un autre actif.
- Dans le cas fictif, le portage d’un appartement de 800 000 € pendant neuf mois coûte 54 000 €, hors frais d’acte.
- Sans rachat dans le délai convenu, cinq ans au plus, l’investisseur reste propriétaire : le bien porté est perdu, sans pénalité supplémentaire.
Portage immobilier à visée d’investissement : le principe
Le portage immobilier suit le même modèle que la vente à réméré : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, et le propriétaire peut le racheter au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au plus. Le mécanisme est détaillé dans notre guide complet du portage immobilier.
La visée d’investissement tient à l’usage des fonds. Le propriétaire ne cherche pas à solder des dettes, mais à financer un projet : acheter un autre bien ou des murs commerciaux, entrer au capital d’une société, saisir une opportunité qui n’attendra pas la vente de son patrimoine.
Ce montage n’est cohérent que si deux conditions sont réunies. D’abord, le coût du portage, connu d’avance, doit rester inférieur à ce que l’investissement doit rapporter. Ensuite, la sortie doit reposer sur une rentrée d’argent identifiée. Il ne faut pas compter sur les seuls revenus de l’investissement pour réunir le prix de rachat : le net perçu à la signature est inférieur à ce prix, puisque l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais de notaire sont prélevés sur le prix de vente.
Le cas fictif : la situation de départ
Le cas qui suit est fictif. Il ne décrit aucun client réel et sert uniquement à illustrer le calcul, avec les paramètres du modèle Alterfi.
Un couple de cinquantenaires est propriétaire, sans crédit en cours, d’un appartement estimé 800 000 €, qu’il occupe. Il prévoit de le vendre pour s’installer dans un logement plus petit. Il a repéré des murs commerciaux loués, proposés à 350 000 € frais d’acquisition compris (hypothèse de l’exemple), dont le vendeur veut signer rapidement. Le couple dispose de 46 000 € d’épargne.
Vendre l’appartement d’abord ferait manquer l’opportunité ; le vendre dans l’urgence obligerait à accepter un prix bas. Le couple n’a pas obtenu de financement bancaire dans le délai imposé par le vendeur des murs (autre hypothèse de l’exemple). Le portage de l’appartement doit lui permettre d’acheter maintenant et de vendre ensuite dans de bonnes conditions.
Le montage : prix, durée et net perçu
L’appartement est vendu en portage à 50 % de sa valeur, pour une durée de 18 mois. Le couple pense le vendre en six à neuf mois : la durée retenue laisse une marge en cas de retard. Il reste dans l’appartement jusqu’à la revente.
- Prix de vente à l’investisseur : 400 000 € (50 % de 800 000 €).
- Indemnité d’occupation payée d’avance : 60 000 € (10 % par an du prix, sur 18 mois).
- Honoraires : 24 000 € (6 % TTC du prix).
- Net perçu à la signature : 316 000 €, hors frais d’acte.
- Frais de notaire : 8 000 € à 12 000 € (2 % à 3 % du prix).
- Disponible, en retenant des frais de notaire de 3 % : 304 000 €.
Avec ses 46 000 € d’épargne, le couple réunit 350 000 €, le prix des murs commerciaux frais compris. Il ne verse rien chaque mois pendant le portage : l’indemnité d’occupation a été prélevée sur le prix à la signature. La répartition des charges et de la taxe foncière pendant l’occupation se fixe dans l’acte : voyez les charges, la taxe foncière et les travaux pendant l’occupation.
La sortie : revente de l’appartement et rachat
Le couple met l’appartement en vente dès la signature du portage. Au neuvième mois, un acquéreur signe à 780 000 €, en dessous de l’estimation de 800 000 € : le prix final dépend du marché, et le portage ne le garantit pas.
Le couple exerce sa faculté de rachat au prix de vente, 400 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Le rachat et la revente sont signés l’un à la suite de l’autre chez le notaire : le prix payé par l’acquéreur finance le rachat. L’indemnité des neuf mois non consommés, soit 30 000 €, est restituée au prorata.
Le bilan s’établit ainsi, hors frais d’acte :
- Indemnité d’occupation consommée : 30 000 € (9 mois sur 18).
- Honoraires : 24 000 €.
- Coût total du portage : 54 000 €.
- Produit de la revente après rachat : 380 000 €, avant frais de revente et fiscalité éventuelle.
Le couple détient les murs commerciaux, acquis sans attendre, et a vendu son appartement sans brader le prix. Le coût de 54 000 €, auquel s’ajoutent les frais de notaire, est le prix de ce décalage dans le temps. Il se compare au rendement attendu des murs et à la perte qu’aurait représentée une vente précipitée de l’appartement : c’est ce calcul, propre à chaque projet, qui justifie ou non le montage. Notre simulateur de portage immobilier permet de le refaire avec vos chiffres.
Si la revente tarde : le scénario défavorable
Supposons maintenant que l’appartement ne soit toujours pas vendu à l’approche du dix-huitième mois. Plusieurs issues existent, qui se préparent avant l’échéance.
- Baisser le prix de revente pour conclure à temps : le rachat reste finançable tant que la revente couvre le prix de rachat de 400 000 € et les frais.
- Convenir d’une prolongation avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total et sans nouvel honoraire Alterfi ; elle n’est jamais acquise d’avance.
- Financer le rachat autrement : nouveau crédit, vente d’un autre actif ou succession, si l’une de ces sources est réaliste dans le délai.
Sans rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire de l’appartement. Aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due, mais le couple perd un bien estimé 800 000 €, vendu 400 000 €, dont il n’a perçu que 316 000 € nets. Il conserve les murs commerciaux, mais la perte de patrimoine est lourde. Notre page sur les conséquences d’un non-rachat détaille ce scénario.
C’est pourquoi la durée se choisit largement : l’indemnité des mois non consommés est restituée en cas de rachat anticipé, alors qu’une durée trop courte expose à perdre le bien pour quelques semaines de retard. Voyez la durée du portage immobilier, son plafond et la prolongation.
Investir grâce au portage : dans quels cas, et dans quels cas non
Le montage peut avoir du sens dans les situations suivantes :
- un bien à vendre de toute façon, dont la vente prendra du temps, et un investissement qui n’attendra pas ;
- une rentrée d’argent attendue et datée, comme la vente d’un autre bien déjà engagée, une succession en cours de règlement ou la cession de parts d’une société ;
- une opportunité dont le gain attendu dépasse nettement le coût du portage, calculé sur la durée réaliste de l’opération.
Il ne convient pas dans les cas suivants :
- le rachat repose sur les seuls loyers ou revenus de l’investissement, qui ne réuniront pas le prix de rachat dans le délai ;
- l’investissement est risqué ou de rendement incertain : vous pourriez perdre à la fois le capital investi et le bien porté ;
- le bien vaut moins de 300 000 € ou se situe hors de France ;
- un financement bancaire est accessible dans les délais : comparez alors le coût total des deux solutions avant de choisir.
Pour un professionnel de l’immobilier qui finance une acquisition de la même façon, voyez notre page sur le portage immobilier pour marchands de biens et promoteurs. Si vous souhaitez au contraire vous placer du côté de l’acquéreur, la page investir en vente à réméré présente le rendement, les risques et le cadre.
FAQ
Peut-on porter un bien encore grevé d’un crédit pour investir ?
Oui, à condition que le prix payé par l’investisseur couvre son remboursement ; le sort des créanciers inscrits sur le bien se règle avec le notaire. Le solde disponible pour l’investissement est réduit d’autant.
Peut-on rester dans le bien porté pendant l’opération ?
Oui, contre une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance et prélevée sur le prix. Rien n’est à verser chaque mois, et la part non consommée est restituée au prorata en cas de rachat anticipé.
Quelle durée choisir pour un portage à visée d’investissement ?
Les durées usuelles vont de 12 à 24 mois, cinq ans au maximum. Choisissez la durée d’après la date réaliste de la rentrée d’argent qui financera le rachat, avec une marge, puisque l’indemnité des mois non consommés est restituée.
Combien de temps faut-il pour mettre en place l’opération ?
Entre l’accord et la signature chez le notaire, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Ce calendrier doit être compatible avec celui de votre investissement.
Les honoraires sont-ils dus si l’opération ne se fait pas ?
Non. Les honoraires, plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, ne sont dus que si l’opération se réalise. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.
Les sommes tirées du portage sont-elles imposables ?
Les conséquences fiscales de la vente, du rachat et de l’investissement financé dépendent de votre situation et du bien concerné. Elles se vérifient avec votre notaire ou votre conseil fiscal avant la signature.
Conclusion
Un portage immobilier à visée d’investissement permet d’acheter maintenant avec la valeur d’un bien que l’on vendra plus tard, sans crédit, en le rachetant au même prix. Dans le cas fictif, ce décalage a coûté 54 000 € hors frais d’acte et a évité une vente précipitée. Le montage ne tient que si son coût reste inférieur au gain attendu et si une rentrée d’argent identifiée finance le rachat dans un délai de cinq ans au plus ; à défaut, le bien porté est perdu. Pour un autre cas suivi étape par étape, consultez notre exemple concret d’opération de portage immobilier.