Achat en indivision : quotes-parts, crédit, convention et sortie

L’achat en indivision est le régime qui s’applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble sans créer de société : chacune devient propriétaire de l’ensemble du bien à hauteur de sa quote-part, fixée dans l’acte de vente selon son apport. C’est simple et peu coûteux à mettre en place, mais la vente exige l’accord de tous et chacun peut demander à sortir. Pour racheter plus tard la part d’un coacquéreur lorsque la banque refuse, une vente à réméré peut être étudiée.

En bref

• En achat en indivision, chaque acquéreur détient une quote-part du bien, qui doit figurer dans l’acte et correspondre à sa contribution réelle.
• Sans mention dans l’acte, les acquéreurs sont présumés propriétaires à parts égales, quelle que soit la somme versée par chacun.
• Le prêt commun est en principe solidaire : chaque emprunteur peut être poursuivi par la banque pour la totalité de la somme prêtée.
• Pour racheter la part d’un coindivisaire sans prêt bancaire, la vente à réméré permet de payer sa part et de racheter ensuite le bien.

Achat en indivision : comment ça marche ?

Selon l’ANIL, l’indivision est le régime juridique qui s’applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble. Il n’y a ni statuts à rédiger ni société à créer : economie.gouv.fr souligne que, ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office.

Chaque acquéreur détient une quote-part, par exemple 50/50 ou 60/40, mais aucune partie matérielle du bien : notaires.fr précise que chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière, sans que sa quote-part soit matériellement distinguée.

Qui achète en indivision ?

• Les couples non mariés, concubins ou partenaires de pacs ;
• les frères et sœurs, par exemple pour une maison de vacances ;
• les parents et leurs enfants, souvent pour aider un premier achat ;
• des amis qui investissent ensemble.

Quotes-parts et rédaction de l’acte d’achat

L’ANIL insiste sur deux points. D’abord, il faut être coacquéreur et non simple coemprunteur : seuls ceux dont le nom figure dans l’acte de vente ont un droit sur le logement. Ensuite, la répartition inscrite dans l’acte doit correspondre à la contribution de chacun. En l’absence de cette indication, les acquéreurs sont présumés propriétaires de façon égalitaire.

• L’apport personnel de chacun, épargne, donation ou produit d’une vente, se mentionne précisément.
• La part du prêt que chacun remboursera entre dans le calcul ; le notaire établit la répartition à partir du plan de financement.
• Les frais d’acquisition payés par l’un plus que par l’autre se signalent aussi.

Exemple fictif de répartition

Exemple illustratif. Un couple non marié achète une maison 500 000 €. Lui apporte 100 000 €, elle n’apporte rien, et le prêt commun de 400 000 € est remboursé à parts égales. Selon cette méthode simplifiée, sa quote-part est de 60 % (100 000 € plus 200 000 €, sur 500 000 €) et la sienne de 40 %. Sans mention dans l’acte, chacun serait présumé propriétaire de la moitié.

Crédit, solidarité et convention d’indivision

Un prêt commun, une dette entière pour chacun

Selon l’ANIL, les acquéreurs empruntent en principe solidairement, et chacun est totalement engagé envers l’établissement de crédit pour le montant total prêté. Si l’un cesse de payer, la banque peut réclamer toute l’échéance à l’autre. Une séparation ne change rien à cet engagement tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’un des emprunteurs.

La convention d’indivision, fortement conseillée

L’ANIL recommande, pour éviter les conflits, de rédiger une convention d’indivision devant notaire. Pour un immeuble, notaires.fr indique qu’elle doit être écrite, rédigée par un notaire et publiée, pour cinq ans au plus ou pour une durée indéterminée. Elle fixe le gérant, la répartition des dépenses, l’éventuelle indemnité d’occupation et les modalités de sortie. Sans convention, les dépenses suivent les parts de chacun.

Les règles de décision

• Gestion courante : majorité des deux tiers des droits indivis, par exemple pour conclure un bail d’habitation, selon l’ANIL.
• Vente du bien : l’accord de tous les coindivisaires est nécessaire.
• Blocage : le juge peut autoriser la vente à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, rappelle notaires.fr.

Acheter en indivision avec ses parents ou à plusieurs : les risques

En cas de séparation

Selon l’ANIL, si le couple se sépare, il peut vendre le logement et chacun récupère la quote-part correspondante du prix, ou l’un peut racheter la part de l’autre et devenir seul propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, chacun peut demander le partage, et le tribunal peut ordonner la vente. Pour des époux qui divorcent, voir comment racheter la part de son conjoint après un divorce.

En cas de décès

Le décès d’un acquéreur fait entrer ses héritiers dans l’indivision : selon l’ANIL, ils deviennent automatiquement coindivisaires. Pour un couple non marié, le survivant n’a aucun droit sur l’héritage sans disposition prise à l’avance ; l’ANIL évoque le testament, qui ne lui épargne pas une taxation au taux de 60 %, ou la clause de tontine, par laquelle le survivant devient seul propriétaire, sous une fiscalité qui lui est propre. Ces choix se font avec le notaire, avant la signature.

Acheter en indivision avec ses parents

Parents et enfant peuvent acheter ensemble, chacun pour sa quote-part. Deux points de vigilance :

• Au décès d’un parent, sa quote-part revient à ses héritiers, souvent les frères et sœurs de l’enfant acquéreur, qui deviennent ses coindivisaires.
• Si les parents prêtent à l’enfant de quoi financer sa part, service-public.fr rappelle que tout prêt supérieur à 1 500 € doit faire l’objet d’un écrit, qui prouve qu’il s’agit d’un prêt et non d’une donation, et qu’une déclaration à l’administration fiscale est obligatoire lorsque la somme empruntée dépasse 5 000 €. Une donation obéit à d’autres règles, civiles et fiscales, que le notaire présente avant la signature.

Comment sortir plus tard d’un achat en indivision

Notaires.fr rappelle que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Les voies de sortie :

1. Vendre ensemble et partager le prix selon les quotes-parts, après remboursement du prêt.
2. Racheter la part des autres, ce qui suppose de payer leur part et, en général, de reprendre ou solder le crédit commun.
3. Céder sa quote-part à un tiers : les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption et peuvent la racheter en priorité.
4. Demander le partage, amiable chez le notaire ou judiciaire, avec à la clé une éventuelle vente aux enchères appelée licitation (voir la licitation après un divorce).

Pour rester propriétaire sans vendre, voir notre page pour sortir d’une indivision sans vendre ; le montant à verser se calcule comme une soulte, détaillée dans notre guide soulte : définition et calcul.

Récupérer son apport ou racheter les autres quand la banque refuse

Le rachat de la part d’un coacquéreur bute souvent sur un refus de prêt : revenus jugés insuffisants pour porter seul le crédit, âge, endettement. Les pistes sans emprunt sont détaillées dans notre page pour racheter les parts d’un coindivisaire sans crédit.

La vente à réméré est l’une d’elles. Celui qui garde le bien en devient seul propriétaire par le rachat de part, puis le vend à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, avec faculté de le racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts, dans un délai de cinq ans au plus. Le prix paie l’ex-coacquéreur et solde le crédit commun. Il reste dans les lieux ; l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. L’articulation des deux actes se fait chez le notaire.

Exemple fictif : garder la maison après une séparation

Exemple illustratif, dans la suite de l’exemple précédent. Des années plus tard, le couple se sépare. La maison vaut 700 000 € et il reste 150 000 € de prêt : la valeur nette est de 550 000 €, dont 40 %, soit 220 000 €, pour l’ex-compagne. Pour garder la maison, il faut 370 000 € : sa part et le solde du prêt.

La banque refuse de prêter. Il vend la maison à réméré 420 000 € (60 % de sa valeur) pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 84 000 € et les honoraires de 25 200 € (6 % TTC) sont prélevés : il perçoit 310 800 €. Avec 75 000 € d’épargne, il dispose de 385 800 € ; après les frais de notaire de la vente (8 400 € à 12 600 €), il lui reste 3 200 € à 7 400 € au delà des 370 000 €, hors fiscalité du rachat de part à chiffrer par le notaire.

Il rachète au vingt-quatrième mois pour 420 000 €, plus les frais et loyaux coûts. Coût : 109 200 € hors frais d’acte ; s’il rachète au dix-huitième mois, 21 000 € lui sont restitués et le coût tombe à 88 200 €. La marge est étroite : c’est le type de dossier où le plan de rachat doit être solide.

Si personne ne veut garder le bien

Lorsque les coacquéreurs veulent vendre mais refusent de brader le bien pour aller vite, la vente avec complément de prix verse un premier prix à la signature, puis le complément lorsque le bien est revendu, la revente étant conduite par les vendeurs. Ces solutions concernent un bien d’au moins 300 000 € situé en France ; faute de rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire.

Sources : ANIL, fiches « Acheter un bien immobilier à plusieurs », « Achat et union libre » et « Tout savoir sur l’achat d’un logement en couple » ; notaires.fr, fiche « Le régime de l’indivision » ; service-public.fr, actualité « Prêt d’argent : dans quels cas faut-il rédiger une reconnaissance de dette ? » et fiche sur la déclaration d’un prêt entre particuliers ; economie.gouv.fr, « Société civile immobilière : comment ça marche ? » ; entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir ».

À lire aussi : séparation d’un couple non marié avec une maison et un crédit et séparation de Pacs avec une maison en commun et un crédit.

FAQ

Acheter en indivision ou se marier : quelle différence pour le logement ?
Les époux sont soumis à leur régime matrimonial, qui détermine à qui appartient le logement. Les acquéreurs en indivision ne sont liés que par leurs quotes-parts et par une éventuelle convention. Le notaire compare les deux situations au regard de votre projet.

Peut-on acheter en indivision à 70/30 ?
Oui. La répartition est libre, à condition qu’elle corresponde à la contribution réelle de chacun, comme le recommande l’ANIL. Elle doit être inscrite dans l’acte de vente, faute de quoi le partage à égalité est présumé.

Un indivisaire peut-il vendre sa part sans l’accord des autres ?
Il peut céder sa quote-part, mais les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption qui leur permet de la racheter en priorité. La vente du bien entier, elle, exige l’accord de tous.

Que se passe-t-il si l’un des acquéreurs ne paie plus sa part du crédit ?
Le prêt étant en principe solidaire, la banque peut réclamer la totalité de l’échéance à l’autre. Les comptes entre coacquéreurs se règlent ensuite, à l’amiable ou au partage, avec le notaire ou un avocat.

Faut-il préférer une SCI pour acheter à plusieurs ?
L’indivision s’applique d’office, sans formalité ; economie.gouv.fr présente la SCI comme particulièrement indiquée pour gérer un patrimoine familial. Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, la SCI suppose des statuts, un ou plusieurs gérants et une comptabilité. Le notaire vous aide à choisir selon la durée et l’objet du projet.

Conclusion

L’achat en indivision est la façon la plus simple d’acheter à plusieurs, à condition d’inscrire dans l’acte des quotes-parts fidèles à l’apport de chacun, de mesurer l’engagement solidaire du crédit et d’organiser, par une convention, la gestion et la sortie. Lorsqu’il faudra un jour racheter la part d’un coacquéreur et que la banque refusera, la vente à réméré peut financer ce rachat tout en laissant cinq ans au plus pour redevenir pleinement propriétaire.