Lancer une activité grâce à une vente à réméré : principe, coût et limites

Lancer une activité grâce à une vente à réméré consiste à vendre un bien immobilier que vous possédez à un investisseur, à utiliser une partie du prix comme apport ou comme réserve de trésorerie pour démarrer, puis à racheter le bien au même prix lorsque l’activité vous le permet. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat : vous percevez entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, sans mensualité. Ce guide, complémentaire de notre page sur la vente à réméré pour les entreprises, dit quand ce montage a du sens et quand l’écarter.

En bref

• Un propriétaire d’un bien d’au moins 300 000 € situé en France peut le vendre à réméré et utiliser librement les fonds pour lancer son activité.
• Le prix de vente se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien ; le prix de rachat lui est égal, sans intérêts.
• L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance à la signature : aucune somme n’est à verser chaque mois pendant le lancement.
• Si l’activité ne permet pas de racheter dans le délai, l’investisseur reste propriétaire du bien : le projet doit prévoir une sortie crédible.

Lancer une activité grâce à une vente à réméré : le principe

Le créateur d’entreprise a souvent un patrimoine immobilier mais peu de liquidités. Son appartement, sa maison ou un bien locatif a de la valeur, mais cette valeur ne finance rien tant qu’elle reste immobilisée. La vente à réméré permet d’en mobiliser une partie sans renoncer définitivement au bien.

Le mécanisme est le suivant :

1. Vous vendez le bien à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, devant notaire.
2. Le prix sert d’abord à solder les crédits et inscriptions qui grèvent le bien. L’indemnité d’occupation de la durée convenue et les honoraires sont prélevés à la signature.
3. Le solde vous est versé. Vous l’utilisez comme vous l’entendez : apport au capital de votre société, achat de matériel, réserve pour vivre pendant les premiers mois.
4. Pendant la durée convenue, cinq ans au maximum selon l’article 1660 du Code civil et le plus souvent 12 à 24 mois, vous pouvez continuer à occuper le bien.
5. Vous rachetez le bien au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts prévus à l’article 1673 du Code civil.

Le rachat est une faculté, jamais une obligation. Aucune justification de l’usage des fonds n’est exigée, comme l’explique notre page sur l’utilisation libre des fonds d’une vente à réméré.

Pourquoi le financement d’un lancement bloque souvent

La fiche « Recherche de financements pour créer ou reprendre une entreprise » du site entreprendre.service-public.gouv.fr décrit les sources habituelles. Elle indique que, généralement, il est exigé que l’emprunteur apporte au moins 30 % du financement, que le remboursement d’un emprunt bancaire s’étale entre 5 et 7 ans et que la banque peut exiger des garanties réelles (nantissement du fonds de commerce ou des titres sociaux) ou personnelles (caution du dirigeant). En cas de refus, la banque doit motiver sa décision.

Les autres sources citées par les fiches officielles

• Le prêt d’honneur, prêt personnel sans intérêts et sans garantie, de 1 000 € à 90 000 € selon la même fiche, qui permet de crédibiliser le projet aux yeux des banques.
• L’aide des proches : selon la fiche, un prêt de plus de 1 500 € doit faire l’objet d’un écrit et, au-delà de 5 000 €, être déclaré au service des impôts des entreprises (formulaire n° 2062).
• Le microcrédit professionnel, de 17 000 € au maximum, destiné aux créateurs qui ne peuvent pas accéder au financement bancaire classique.
• Les aides aux demandeurs d’emploi : l’Acre, exonération partielle de cotisations sociales personnelles pendant 12 mois pour les créateurs hors micro-entreprise, et l’Arce, égale à 60 % des droits à l’allocation d’aide au retour à l’emploi restant à verser, versée en deux fois, selon les fiches dédiées.
• Le financement participatif, ainsi que les business angels et le capital-risque, qui s’adressent surtout aux projets innovants.

Ces solutions se combinent et doivent être explorées en premier : certaines, comme le prêt d’honneur, sont sans intérêts ni garantie, et aucune n’engage votre bien. Notre panorama des sources de financement d’une entreprise les détaille. La vente à réméré intervient lorsqu’elles ne suffisent pas : apport insuffisant pour obtenir le prêt, refus bancaire, besoin de tenir plusieurs mois sans revenu, ou volonté de ne pas engager une caution personnelle sur un crédit.

Ce que la vente à réméré apporte au créateur, et ce qu’elle coûte

Des fonds disponibles sans mensualité

L’investisseur achète un bien, il ne consent pas un crédit. Il n’y a donc ni intérêts ni échéance mensuelle pendant l’opération : l’indemnité d’occupation est réglée d’avance pour toute la durée et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Pour un créateur dont les revenus des premiers mois sont incertains, c’est un point important : la trésorerie de démarrage n’est pas amputée chaque mois par un remboursement.

Un calendrier compatible avec un projet

Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Mieux vaut donc engager la démarche avant la date d’ouverture prévue, et non quelques jours avant.

Un coût connu dès la signature

• L’indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance, due aussi si le bien est loué à un tiers.
• Les honoraires : 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur, dus seulement si l’opération se réalise. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.
• Les frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur.

Le détail figure sur notre page consacrée aux coûts et frais d’une vente à réméré. Ce coût doit être intégré au prévisionnel de l’activité, au même titre que les intérêts d’un emprunt.

Exemple chiffré fictif : un lancement financé par un réméré

L’exemple suivant est fictif et illustratif ; il ne décrit aucun client réel. Une propriétaire veut ouvrir un cabinet de conseil. Elle possède son appartement, estimé à 300 000 €, sans crédit en cours, et souhaite continuer à y vivre. Sa banque lui demande un apport plus important que celui dont elle dispose.

• Prix de vente à réméré : 180 000 €, soit 60 % de la valeur, pour une durée de 24 mois.
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 10 % par an pendant 24 mois, soit 36 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 10 800 €.
• Net perçu à la signature : 133 200 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : entre 3 600 € et 5 400 €. En retenant 5 400 €, il lui reste 127 800 €.

Elle apporte 60 000 € au capital de sa société et garde 67 800 € pour vivre pendant les premiers mois d’activité. Au 18e mois, elle rachète l’appartement au prix de vente, 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts, au moyen d’un crédit obtenu une fois ses revenus de dirigeante établis : c’est une hypothèse de l’exemple, aucun financement n’étant acquis d’avance. Les six mois non consommés lui sont restitués, soit 9 000 €. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 € (indemnité consommée et honoraires), hors frais d’acte, contre 46 800 € si elle avait racheté au terme des 24 mois.

Si l’activité n’avait pas permis de racheter dans les 24 mois, l’investisseur serait resté propriétaire de l’appartement, sans pénalité ni indemnité supplémentaire, mais elle aurait perdu un bien estimé 300 000 € contre 133 200 € perçus nets. C’est le risque central de ce montage.

Préparer la sortie avant même de lancer l’activité

Le rachat peut être financé par un nouveau crédit, par la vente d’un autre actif, par une succession ou par la revente du bien à un tiers que vous conduisez vous-même. Dans le cas d’un lancement, le crédit suppose que l’activité dégage des revenus démontrables à l’échéance, ce qui n’est jamais certain. Notre guide pour financer le rachat de son bien après une vente à réméré détaille ces options.

Trois précautions limitent le risque :

• Choisir une durée qui couvre le délai réaliste pour atteindre la rentabilité, avec une marge. Une durée plus longue augmente l’indemnité payée d’avance, mais une durée trop courte expose à la perte du bien.
• Prévoir une solution de repli : à défaut de rachat, revendre vous-même le bien à un tiers avant l’échéance permet de récupérer la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.
• Savoir qu’une prolongation est possible par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total, sans nouvel honoraire Alterfi, mais qu’elle n’est jamais acquise.

Quand ne pas financer un lancement par une vente à réméré

Le montage est à écarter dans plusieurs situations :

• Le bien vaut moins de 300 000 € ou n’est pas situé en France.
• Le net perçu, après remboursement des crédits existants, ne couvre pas le besoin réel du lancement.
• Le projet n’a pas de prévisionnel solide, ou sa réussite conditionne entièrement le rachat de votre résidence principale.
• Un prêt d’honneur, une aide ou un financement bancaire classique suffit à couvrir le besoin sans engager votre bien.

Avant de signer, faites valider par votre expert-comptable la manière d’apporter les fonds à la société, et par le notaire les conséquences de la vente sur votre situation. Pour comparer avec un crédit ou d’autres alternatives, consultez notre page sur le financement d’un projet professionnel, et mesurez précisément ce qui se passe si vous ne rachetez pas le bien.

Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr (« Recherche de financements pour créer ou reprendre une entreprise », « Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) », « Aide à la reprise ou à la création d’entreprise (Arce) ») ; Code civil, articles 1659 à 1673.

FAQ

Peut-on faire une vente à réméré sur sa résidence principale pour créer son entreprise ?
Oui, si elle vaut au moins 300 000 € et se situe en France. Vous pouvez continuer à y vivre en contrepartie de l’indemnité d’occupation payée d’avance. Le risque est d’autant plus lourd : faute de rachat, c’est votre logement que vous perdez.

La société peut-elle vendre elle-même un bien à réméré ?
Oui, si elle est propriétaire du bien immobilier, par exemple de ses murs. L’opération porte toujours sur l’immobilier, jamais sur un fonds de commerce. Pour une création, c’est le plus souvent le dirigeant qui vend un bien personnel.

Les fonds d’une vente à réméré peuvent-ils servir d’apport pour obtenir un prêt bancaire ?
Les fonds sont à votre libre disposition et peuvent donc constituer tout ou partie de votre apport. La décision de prêt reste celle de la banque, qui examine le projet dans son ensemble. Aucun accord n’est garanti.

Faut-il être fiché ou en difficulté pour recourir à une vente à réméré ?
Non. L’opération repose sur la valeur du bien et sur la crédibilité du projet de rachat, pas sur une situation de difficulté. Un créateur sans incident bancaire peut y recourir pour ne pas dépendre d’un crédit.

Peut-on racheter le bien avant la fin du délai ?
Oui, à tout moment pendant la durée convenue. L’indemnité d’occupation correspondant aux mois non consommés vous est alors restituée au prorata.

Que se passe-t-il si le projet est abandonné avant l’ouverture ?
Les fonds perçus restent à votre disposition et vous pouvez racheter le bien sans attendre la fin du délai. L’indemnité des mois non consommés vous est restituée au prorata, mais les honoraires, l’indemnité consommée et les frais d’acte restent acquis.

Conclusion

Lancer une activité grâce à une vente à réméré revient à mobiliser la valeur d’un bien d’au moins 300 000 € pour constituer un apport ou une réserve de trésorerie, sans mensualité, puis à racheter le bien au même prix. Le coût est connu dès la signature et le risque aussi : sans rachat dans le délai, le bien reste à l’investisseur. Le montage se justifie lorsque les financements classiques ne suffisent pas et que la sortie est préparée dès le départ. Pour replacer cette solution parmi les usages professionnels du réméré, consultez notre guide de la vente à réméré pour les entreprises.