Décès du vendeur pendant une vente à réméré : que deviennent la faculté de rachat et l’occupation ?

En cas de décès du vendeur pendant une vente à réméré, la faculté de rachat ne disparaît pas en principe : elle fait partie de sa succession et peut être exercée par ses héritiers, dans le délai fixé par l’acte et pas au delà. L’administration fiscale indique en effet que le retrait est exercé par le vendeur « ou son ayant cause à titre universel ». Deux réserves : l’acte peut avoir rendu ce droit personnel au vendeur, et les héritiers doivent réunir le prix de rachat à temps. Rappel : la vente à réméré est une vente assortie d’un droit de rachat au même prix.

En bref

• Au décès du vendeur, la faculté de rachat passe en principe à ses héritiers, sauf si l’acte l’a stipulée strictement personnelle au vendeur.
• Les héritiers rachètent dans le délai prévu par l’acte : le décès n’ouvre pas de nouveau délai et le juge ne peut pas prolonger le terme.
• L’indemnité d’occupation payée d’avance est restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; le sort de l’occupation après le décès dépend de l’acte.
• Le notaire de la succession est le premier interlocuteur : il établit qui hérite, lit l’acte de vente et fait le lien avec l’acquéreur.

Décès du vendeur en vente à réméré : la faculté de rachat passe-t-elle aux héritiers ?

La faculté de rachat est un droit que le vendeur s’est réservé dans l’acte de vente, sur le fondement des articles 1659 à 1673 du Code civil. À son décès, ce droit ne s’éteint pas du seul fait de la disparition du vendeur.

Le Bulletin officiel des finances publiques (fiche BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40) précise que le retrait doit être exercé par « le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel », et non par un tiers à qui la faculté aurait été cédée. Le lexique juridique d’une étude notariale publié sur notaires.fr définit l’ayant cause à titre universel comme celui qui acquiert l’universalité du patrimoine de son auteur, biens et dettes compris : c’est la situation des héritiers qui recueillent la succession.

La clause qui rend le rachat personnel au vendeur

Selon une étude notariale publiée sur notaires.fr, les modalités du rachat sont fixées par l’acte, qui peut notamment stipuler que le droit de rachat sera personnel au vendeur et ne pourra pas être exercé par ses héritiers. Si l’acte contient une telle clause, le décès du vendeur met fin à la possibilité de racheter.

Première démarche pour la famille : retrouver l’acte de vente et faire lire au notaire la clause de rachat. Pour les droits du vendeur de son vivant, voir notre page sur le droit de faculté de rachat du vendeur.

Le délai de rachat après le décès : celui de l’acte

Le décès ne remet pas le compteur à zéro. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années (article 1660 du Code civil) et, comme le rappelle l’étude notariale déjà citée, le terme fixé est de rigueur et ne peut pas être prolongé par le juge. Les héritiers disposent donc du temps qui reste à courir sur le délai prévu à l’acte (voir notre page sur le délai légal de la faculté de rachat).

• Prolongation amiable : une prolongation reste possible par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total depuis la vente.
• Acte de rachat à temps : pour que le rachat bénéficie de la taxation fixe, le BOFiP exige notamment qu’il soit exercé dans le délai stipulé et que l’acte soit authentique ou ait date certaine avant l’expiration de ce délai.
• Faute de rachat : l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Les conséquences sont exposées dans la page que se passe-t-il si le bien n’est pas racheté.

Un décès survenu peu avant l’échéance laisse très peu de temps. Les héritiers ont intérêt à contacter l’investisseur et le notaire dès les premières semaines.

Plusieurs héritiers, acceptation et renonciation

Prendre parti sur la succession

Selon service-public.fr, chaque héritier choisit entre trois options : accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l’actif net, ou renoncer. Personne ne peut le contraindre à se prononcer pendant les quatre mois qui suivent l’ouverture de la succession. Passé ce délai, un créancier, un cohéritier ou l’État peut le sommer de choisir : il dispose alors de deux mois, prolongeables par le juge, faute de quoi il est réputé avoir accepté purement et simplement.

L’acceptation à concurrence de l’actif net mérite attention si le défunt avait des dettes. Service-public.fr indique aussi que vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple. Racheter, puis revendre, sont des actes importants : demandez au notaire leur portée sur votre option avant de les signer.

L’héritier qui renonce

Selon service-public.fr, l’héritier qui renonce est considéré comme n’ayant jamais été héritier : il ne reçoit aucun bien et ne paie aucune dette du défunt. La faculté de rachat transmise par la succession revient alors, en principe, aux héritiers qui acceptent ; le notaire le vérifie selon l’ordre des héritiers.

Plusieurs héritiers : se mettre d’accord

Lorsque plusieurs héritiers acceptent, ils détiennent ensemble les droits du défunt, en indivision. Service-public.fr précise que les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, la vente d’un bien immobilier à l’unanimité, et qu’un indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien.

La manière dont plusieurs héritiers exercent le rachat (tous ensemble, l’un d’eux pour le compte des autres, chacun pour sa part) relève des articles 1659 à 1673 du Code civil et des clauses de l’acte. C’est une question à trancher avec le notaire avant toute démarche auprès de l’acquéreur, en particulier si un héritier veut racheter et les autres non.

Convention d’occupation et indemnité prépayée après le décès

Le vendeur occupe généralement le bien en vertu d’une convention d’occupation. L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix de vente, a été payée d’avance à la signature, prélevée sur le prix : rien n’est à verser chaque mois, ni par le vendeur, ni ensuite par ses héritiers.

• Rachat anticipé par les héritiers : l’indemnité correspondant à la période non consommée est restituée au prorata, comme elle l’aurait été au vendeur.
• Sort de la convention d’occupation : la question de savoir qui peut occuper le logement après le décès (conjoint, enfant, personne), et à quelles conditions, dépend des stipulations de l’acte. Le notaire les lit avec la famille et l’investisseur.
• Absence de rachat : ce qui advient de l’indemnité si personne ne rachète et que le logement est libéré avant l’échéance n’est pas une règle générale ; il faut se reporter à l’acte et au notaire.

L’indemnité d’occupation prépayée et non consommée a une valeur pour la succession en cas de rachat : sa restitution au prorata revient aux héritiers qui rachètent. Le contenu des clauses d’occupation est décrit dans notre page ce que contient l’acte de vente à réméré, clause par clause.

Comment les héritiers peuvent financer le rachat

Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, augmenté des frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, une somme inférieure à la valeur du bien. Plusieurs sources de financement sont possibles :

1. Les liquidités de la succession ou des héritiers.
2. La vente d’un autre actif de la succession ou d’un héritier.
3. Un nouveau crédit souscrit par un ou plusieurs héritiers.
4. La revente du bien à un tiers, organisée selon ce que prévoit l’acte, le solde revenant à la succession après paiement du prix de rachat et des frais.

Ces pistes sont détaillées dans notre guide pour financer le rachat de son bien après une vente à réméré. Pour les héritiers, le calendrier est la contrainte principale : la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant le décès survenu en France métropolitaine, selon impots.gouv.fr.

Exemple fictif : décès du vendeur au dixième mois

Exemple illustratif. Une maison estimée 300 000 € est vendue 180 000 € (60 % de sa valeur), avec faculté de rachat sur 24 mois. L’indemnité d’occupation de 36 000 € est payée d’avance et les honoraires de 10 800 € (6 % TTC) sont prélevés sur le prix : le vendeur perçoit 133 200 € à la signature, hors frais d’acte (frais de notaire de 3 600 € à 5 400 €).

Le vendeur décède au dixième mois. Ses deux enfants acceptent la succession et rachètent au dix-huitième mois pour 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673. Les six mois non consommés leur sont restitués, soit 9 000 €. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 € : 27 000 € d’indemnité consommée et 10 800 € d’honoraires, hors frais d’acte. La maison, d’une valeur de 300 000 €, revient dans la succession.

Quand le rachat par les héritiers est réaliste, et quand il ne l’est pas

• Réaliste : l’acte ne réserve pas le rachat au seul vendeur, les héritiers s’entendent, il reste plusieurs mois avant l’échéance et une source de financement est identifiée.
• Difficile : héritiers en désaccord, succession endettée, échéance très proche, aucun financement envisageable. Il faut alors examiner tôt avec l’investisseur une prolongation dans la limite de cinq ans, ou la revente du bien.

Protéger sa famille dans l’acte et rôle du notaire de la succession

Ce qu’il faut prévoir à la signature

Le vendeur qui signe une vente à réméré peut anticiper son décès dans l’acte lui-même :

• vérifier que la faculté de rachat n’est pas stipulée personnelle au vendeur, si l’on souhaite qu’elle profite aux héritiers ;
• faire préciser le sort de la convention d’occupation en cas de décès (qui peut rester dans les lieux, jusqu’à quand) ;
• prévoir les modalités pratiques du rachat par les ayants droit : notification, interlocuteur, possibilité de prolongation dans la limite de cinq ans ;
• informer ses proches de l’opération, de son échéance et du notaire.

Notre page sur les garanties du vendeur dans une vente à réméré recense les autres clauses protectrices.

Le rôle du notaire de la succession

Selon service-public.fr, le recours au notaire est obligatoire lorsque la succession comprend un bien immobilier, notamment pour établir l’attestation de propriété immobilière, et lorsque l’actif atteint un certain montant, pour l’acte de notoriété qui prouve la qualité d’héritier. Lorsqu’une faculté de rachat est en cours, confiez-lui sans attendre l’acte de vente : il pourra faire le lien avec le notaire qui a reçu la vente et avec l’acquéreur. Voir aussi la vente à réméré dans le cadre d’une succession.

Le cas inverse : le décès de l’investisseur

Si c’est l’acquéreur qui décède avant l’échéance, la façon dont le droit de rachat du vendeur s’exerce à l’égard des héritiers de l’acquéreur relève des articles 1659 à 1673 du Code civil et de l’acte : le vendeur doit s’adresser sans attendre au notaire qui a reçu la vente, qui lui indiquera à qui notifier le rachat et selon quelles formes.

Sources : Bulletin officiel des finances publiques, fiche BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40 (rétrocessions, annulations, résolutions amiables et ventes avec faculté de rachat) ; service-public.fr, fiches sur l’option successorale, sur le recours au notaire dans une succession et sur l’indivision entre les héritiers ; impots.gouv.fr, délai de dépôt de la déclaration de succession ; notaires.fr, note d’une étude notariale « Vente avec faculté de rachat » et lexique juridique et fiscal d’une étude notariale (« ayant cause »).

FAQ

Les héritiers doivent-ils obligatoirement racheter le bien ?
Non. Le rachat est une faculté, jamais une obligation, pour le vendeur comme pour ses héritiers. Faute de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire.

Un seul des enfants peut-il racheter la maison pour lui ?
Cela dépend de l’acte et des règles du Code civil sur la faculté de rachat, mais aussi de l’accord entre héritiers, puisque le droit appartient à la succession. Le notaire vérifie si un rachat par un seul héritier, avec l’accord des autres, est possible et comment il s’articule avec le partage. Ne vous engagez pas auprès de l’acquéreur avant cette vérification.

Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement ?
Pendant l’opération, le bien appartient à l’investisseur et l’occupation repose sur la convention prévue à l’acte. Ce que prévoit cette convention en cas de décès du vendeur est donc déterminant ; le notaire de la succession en vérifie les termes avec l’investisseur.

Faut-il prévenir l’investisseur du décès ?
Oui, et rapidement, de préférence par l’intermédiaire du notaire. Cela permet d’identifier l’interlocuteur, de rappeler l’échéance du délai et, si nécessaire, d’envisager une prolongation par accord dans la limite de cinq ans au total.

Que faire si la succession est endettée ?
Chaque héritier peut accepter à concurrence de l’actif net ou renoncer, selon service-public.fr. Avant de choisir, le notaire compare la valeur du bien, le prix de rachat et les dettes : un rachat suivi d’une revente peut dégager un solde positif pour la succession.

Conclusion

Le décès du vendeur ne met pas fin, en principe, à la faculté de rachat : ses héritiers peuvent l’exercer, dans le délai fixé par l’acte, sauf clause la réservant au seul vendeur. Tout se joue sur la lecture de l’acte, l’accord entre héritiers et le financement du rachat avant l’échéance, sous la coordination du notaire. Pour revoir le fonctionnement d’ensemble de l’opération, consultez notre guide de la vente à réméré.