Fonctionnement d’une opération de réméré
Une vente à réméré est une opération immobilière encadrée juridiquement, qui permet à un propriétaire en difficulté de vendre temporairement son bien tout en gardant la faculté de le racheter. En tant qu’investisseur, vous achetez le bien avec une forte décote, sans locataire, avec un engagement clair de sortie.
Étape 1 : Analyse du dossier
L’opération démarre par l’analyse approfondie du dossier du vendeur par PraxiFinance :
Estimation du bien à sa valeur réelle de marché,
Vérification de la situation juridique (hypothèques, créances),
Étude de la faisabilité du rachat dans les délais prévus.
Seuls les dossiers solides sont proposés à l’investisseur.
Étape 2 : Offre d’achat avec clause de réméré
Vous formulez une offre d’achat ferme assortie d’une clause de réméré (article 1659 du Code civil), qui précise :
Le prix d’achat (avec décote),
Le montant de la faculté de rachat,
La durée du réméré (généralement 18 à 36 mois),
L’indemnité d’occupation due par le vendeur.
Étape 3 : Signature chez le notaire
L’ensemble est formalisé par acte authentique. À cette occasion :
Vous devenez plein propriétaire du bien,
Le vendeur reste occupant à titre précaire,
Le notaire consigne toutes les conditions du réméré.
L’opération est juridiquement encadrée et irrévocable.
Étape 4 : Indemnité et gestion passive
Durant l’opération :
Le vendeur vous verse une indemnité d’occupation mensuelle (généralement 8 à 12 % annuels),
Vous ne gérez rien (pas de locataire, pas d’entretien),
Vous percevez un rendement sécurisé, adossé au bien.
Étape 5 : Sortie de l’opération
Deux issues sont possibles :
Le vendeur rachète dans les délais
Il paie le montant prévu au contrat,
Vous récupérez le capital + indemnités + éventuelles pénalités.
Le vendeur ne rachète pas
Vous pouvez revendre librement le bien sur le marché,
Vous réalisez une plus-value nette grâce à la décote d’entrée.
Exemple concret
Paris 16e – appartement estimé à 1 000 000 €
Vous achetez 600 000 €
Si le vendeur opte pour une opération de 3 ans à 10% d’indemnités d’occupation par an, nous retirons directement (60 000 € X 3 = 180 000 €)
Soit un montant révitablement versé à la signature de 420 000 €
Résultat : gain net de 180 000 € sans gestion, sur 3 ans.